Договор ипотеки. Регистрация ипотечного договора
Ещё статьи по теме
Ипотечный договор или договор залога недвижимости (с юридической точки зрения нет разницы в таком «бытовом» понимании – по федеральному закону «Об ипотеке» эти понятия синонимичны) не обязательно заверять нотариально либо регистрировать в Федеральной регистрационной службе. Но в таком случае обременение (непосредственно залог), по сути, не будет оформлено, и владелец недвижимости (залогодатель) в любой момент сможет сделать с объектом залога все, что ему заблагорассудится (продать, подарить, переоформить на другое лицо). Кроме этого, будет риск наложения арестов, изъятия имущества судебными приставами.
Регистрация ипотечного договора всегда нужна тому, кто дает деньги (в случае с традиционной ипотекой – банку). По сути, регистрация договора ипотеки в регистрационной палате означает официальное юридическое оформление залога на недвижимость, которая выступает обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору (кстати говоря, не обязательно кредитному – это может быть и любой другой договор). После регистрации договора залога никто и ничего не сможет сделать с квартирой (недвижимостью) без согласия залогодержателя (обычно это банк). Даже приставы – по закону они даже арестовать не могут вашу квартиру, не говоря уже об ее изъятии.
Так что для вас, как для владельца квартиры, есть свои плюсы от официальной регистрации ипотечного договора. Например, у вас по каким-то причинам, даже вполне объективно характера, будет просрочка по кредиту в другом банке, будет суд, будет судебное решение – ну, и что – отобрать квартиру тот банк не сможет.
«Обратная сторона медали» заключается в том, что если вы будете пропускать ежемесячные платежи по ипотеке, банк, предоставивший вам кредит, на совершенно законных основаниях может без вашего согласия забрать у вас квартиру (переоформить права собственности на себя) или выставить на открытые торги. По закону «Об ипотеке» такое право у банка появляется, если вы в течение года допустили три просрочки, независимо от срока (хоть на один день). Тем не менее, в кредитном договоре и договоре ипотеки могут быть прописаны другие условия.
Так что еще раз обращаем ваше внимание: прежде, чем подписывать кредитный договор, договор залога (ипотеки), наивнимательнейшим образом изучите все условия. Если вы не увидели в тексте договора раздел типа «право банка обратить взыскание или изъять объект залога», задайте напрямую кредитному менеджеру вопрос: в каком случае банк может изъять квартиру? Пусть вам в тексте покажут эти условия. В этом вопросе нет ничего «страшного», и нормальный банк должен отреагировать нормально. Важно: после регистрации ипотечного договора в регистрационной палате уже ничего нельзя будет сделать.
Как зарегистрировать ипотечный договор
Регистрацией договоров ипотеки занимается Федеральная регистрационная служба (в простонародье – «регпалата») по месту нахождения объекта недвижимости. ФРС – это государственный федеральный орган, который имеет свои представительства в каждом крупном городе. Если вы оформляете ипотеку через банк или агентство, то все необходимые подготовительные действия за вас сделают соответствующие специалисты.
Как это обычно происходит? Для того, чтобы попасть на прием для сдачи документов в регпалату, необходимо предварительно записаться. В некоторых городах это реализовано в виде электронной очереди, где-то запись осуществляется через специалистов регистрационной службы. Но иногда этот процесс напоминает живую очередь без гарантированного результата попасть в разумное время, поэтому обычно агентства недвижимости имеют возможность записать вас за небольшое вознаграждение. Платить им за это или самому стоять в очереди – это уже вам решать.
Непосредственно договор ипотеки (залога недвижимости) в трех экземплярах: один останется в регистрационной палате, один – для заемщика, один – для кредитора (в случае стандартной ипотеки – для банка).
Договор-основание возникновения или обеспечения залога. Как правило, это кредитный договор (если мы говорим о простой ипотеке). Также необходим будет оригинал свидетельства о праве собственности на закладываемый объект недвижимости.
Для регистрации ипотечного договора необходимо личное присутствие всех собственников закладываемой недвижимости (если в свидетельстве о праве собственности указано несколько), причем в независимости от размера долей (хоть 1 %). Если кто-либо из собственников состоит в официальном браке, необходимо нотариальное согласие второго супруга на заключение договора залога, либо оригинал брачного договора (контракта), в котором будет четко прописано право супруга заключать подобные договоры. Оформить такое согласие можно у любого нотариуса (у них даже типовые тексты есть). Стоит это 1 000 рублей. К слову говоря (на заметку супругам, оформляющим согласие), оформляйте согласие на заключение конкретного договора залога с конкретным банком (а не согласие вообще): согласие – бессрочно, а ситуации жизненные бывают разные.
Естественно, наличие паспортов всех собственников. Если кто-то из собственников не сможет лично присутствовать при регистрации договора залога, то понадобится нотариально заверенная доверенность на подписание и регистрацию договора залога.
Так что, вариантов мошенничества, как видите, минимум. Возможна только «чистая уголовщина» с подделкой доверенностей, паспортов и т.д.