АИЖК: «Наш продукт предназначен для заемщиков, которых не устраивают текущие условия кредитования»
Изменить условия кредитного договора в свою пользу реально! О том, что делать, если банк-кредитор отказывает вам в этом праве, и о новом продукте «Кредит на погашение ранее предоставленного кредита» порталу Занимаем.ру рассказала Мария Полякова, директор Департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК.
Занимаем.ру: Мария, 1 апреля 2013 года АИЖК запустило новый продукт «Кредит на погашение ранее предоставленного кредита» (КПК). С чем связано его появление?
Мария Полякова: Возможность перекредитования всегда была актуальной темой для заемщиков. Обслуживание ипотечного кредита занимает большой временной отрезок, в течение которого многое может измениться и в экономике страны, и в жизненных обстоятельствах самого заемщика. Например, вслед за улучшением экономической ситуации в стране выгодно становится снизить ставку по кредиту. Или изменить условия кредитования: снизить платеж, увеличив срок кредитования, изменить валюту кредитования или сменить состав заемщиков по кредиту, если вдруг возникла такая необходимость.
Если говорить в целом, то наш продукт предназначен для заемщиков, которых не устраивают текущие условия кредитования, и предоставляет им возможность перекредитоваться по условиям, действующим сегодня в Агентстве. Такая услуга была в нашей линейке и раньше, однако сейчас мы систематизировали условия, значительно расширили возможности и предложили рынку самостоятельный продукт КПК - кредит на погашение кредита. Иногда такую процедуру называют еще рефинансированием.
Какие изменения вносили в продукт?
Во-первых, мы начали перекредитовывать валютные кредиты. Во-вторых, расчет процентной ставки стал учитывать текущую стоимость предмета залога (жилья), а не возвращать заемщика к устаревшим данным договора купли-продажи. Это позволяет еще больше снизить ставку по кредиту, так как с течением времени изменяется соотношение суммы кредита и стоимости залога. В-третьих, мы предлагаем применять механизм последующей ипотеки, что существенно снижает риски нового кредитора, позволяет заемщику избежать привлечения потребительских кредитов и снимает необходимость в предоставлении дополнительного обеспечения.
В каких случаях стоит подумать о перекредитовании?
Основная задача рефинансирования уже выданного кредита — изменение условий, ставших для заемщика невыгодными. Так, продукт полезен и нужен тем заемщикам, которые когда-то брали ипотеку под большой процент, а текущий кредитор по тем или иным причинам отказывает им в разумном снижении процентной ставки (хотя на это у него есть право). Определенный спрос есть и со стороны тех, кто имеет доход в рублях, а кредит оформил, например, еще до кризиса, в иностранной валюте.
Желание заемщика изменить (улучшить) условия своего кредита есть всегда, но следует понимать, что рефинансирование фактически равно получению нового кредита и связано с выполнением ряда формальностей и затратами со стороны заемщика. Таким образом, только значительное снижение ставки по кредиту (2% и более) может обеспечить выгоду этой процедуры для заемщика. Еще один параметр, на который следует обратить внимание – сколько времени заемщику осталось обслуживать кредит. Так, при сроке менее трех лет смена условий кредитования также может оказаться невыгодной из-за сопровождающих ее расходов.
Мария, какие дополнительные расходы ждут заемщика при оформлении такого кредита?
Надо понимать, что кредит на погашение кредита – это, в общем, стандартный кредит, для получения которого заемщику необходимо снова подтвердить свою кредитоспособность, платежеспособность и продемонстрировать, что предмет залога удовлетворяет необходимым требованиям. Для этого нужно сделать новую оценку жилья, заново собрать все справки, пройти андеррайтинг, зарегистрировать последующую ипотеку, погасить кредит, зарегистрировать погашение предыдущей ипотеки и зарегистрировать новую ипотеку. Исключением является страховка, которую можно будет просто переоформить.
А вы контролируете, куда пошли эти деньги? Ведь заемщик может взять деньги под залог квартиры, но не внести их в счет погашения старого кредита, а потратить на иные нужды.
Фактически в кредитном договоре зафиксировано целевое использование этих средств – на погашение предыдущего кредита. Деньги перечисляются сразу на расчетный счет предыдущего кредитора, так что возможности их забрать и использовать на иные цели нет.
Расскажите, пожалуйста, об основных условиях предоставления КПК.
Стандартная процедура рефинансирования такова: заемщик получает у текущего банка-кредитора разрешение на последующую ипотеку. После этого у партнера Агентства он берет кредит по стандартам АИЖК под последующую ипотеку и гасит имеющийся кредит. После этого у него остается стандартный кредит с новыми условиями. Если банк-кредитор не хочет давать разрешение на последующую ипотеку, то возможны варианты: кредит под поручительство или под иной залог на короткое время до погашения существующего кредита. То есть речь идет о небольшом сроке в один-два месяца, когда необходимо обеспечение для нового кредита, пока гасится предыдущая ипотека. Затем, снова оформляется стандартная ипотека, и опять образуется стандартный кредит. Можно упомянуть, что перекредитоваться заемщик может как по фиксированной, так и по переменной ставке, величина которой зависит от уровня инфляции, а это уже профессиональный подход к управлению своими финансами.
Хочу обратить внимание на то, что многое зависит от базовых индикаторов, влияющих на величину процентной ставки. В первую очередь, речь идет о соотношении суммы кредита и стоимости заложенного жилья — чем ниже этот показатель, тем выгоднее заемщику будет перекредитование. Приведу пример. Заемщик брал в кредит 1 млн рублей при стоимости квартиры 2 млн, то есть соотношение кредита к залогу у него было 50% к 50%. Через четыре года стоимость жилья выросла и квартира стала стоить, допустим, два с половиной миллиона, при этом задолженность у заемщика за четыре года выплат также снизилась, и новое отношение кредита к залогу будет уже не 50%, а 40% к 60% или еще ниже. Соответственно, это еще более интересные условия кредитования: ниже риск кредитора, и значит, ниже ставка для заемщика.
Есть ли у КПК какие-либо ограничения, которые идут вразрез со стандартными условиями ипотечных кредитов? Например, им можно воспользоваться при первичном кредите на строительство дома?
Да, таким кредитом можно воспользоваться при покупке квартиры на первичном рынке. Например, изначально вы получали ипотечный кредит на строящееся жилье в низкой стадии готовности – для такого залога кредитор обычно устанавливает повышенную ставку кредитования. И ваш кредитный договор не содержит условий о пересмотре ставки при получении права собственности на построенную квартиру. В этой ситуации КПК может серьезно помочь.
Обращу внимание, что «Кредит на погашение ранее предоставленного кредита» доступен тем заемщикам, которые обслуживают текущий кредит не менее года, не допускают просрочек (по крайней мере, сроком более 30 дней), и кредит которых ни разу не был реструктуризирован.
Несмотря на то, что предложение КПК действует только с 1 апреля, можете ли Вы рассказать о реакции банков на сообщение их заемщиков о решении рефинансировать кредит у одного из партнеров АИЖК?
Количество обращений заемщиков, безусловно, увеличилось, банки тоже активизировались и стали энергичнее предлагать собственные программы перекредитования, не желая терять качественных заемщиков. Здесь следует понимать, что КПК для АИЖК отнюдь не инструмент конкурентной борьбы за заемщика. Это необходимый продукт на ипотечном рынке, который позволяет заемщикам в какой-то мере управлять своим кредитным портфелем. Такой продукт должен быть в арсенале каждого кредитора.
Наш продукт стимулирует банки активнее взаимодействовать с заемщиками, которые получают альтернативное предложение, и для кредитора есть повод задуматься: оставаться консервативным и упустить своего заемщика или «пойти ему навстречу» и улучшить условия по кредиту.
Насколько выгодным на рынке ипотечного кредитования является базовый для КПК продукт «Стандарт», по которому рассчитываются процентные ставки?
Продукт КПК предлагает заемщику воспользоваться текущими условиями ипотечных продуктов по стандартам АИЖК. Сейчас минимальная ставка по продукту «Стандарт»— 9,2% годовых. Кроме того, заемщик может перекредитоваться как по фиксированной, так и по комбинированной ставке, величина которой зависит от уровня инфляции.
Для того чтобы воспользоваться предложениями АИЖК, надо обращаться к партнерам Агентства. Они присутствуют во всех крупных городах России? Можно обращаться в любой из них или только в том городе, где проживает клиент?
Партнеры АИЖК присутствуют практически во всех регионах России. Для получения подробной информации о партнерах, работающих в данном регионе с конкретным продуктом, можно воспользоваться специальной поисковой системой на сайте агентства. Что касается места проживания, то для получения кредита по стандартам АИЖК не требуется регистрации по месту приобретения жилья.
Мария Ронен,
специально для Занимаем.ру