Выгодно ли страховаться по ипотеке
Ещё статьи по теме
Банки все активнее «упирают» на ипотеку, что выражается и в увеличении количества рекламы, и в разнообразии ипотечных программ. Как показал недавно составленный нами рейтинг, ставки по ипотеке при условии добровольного страхования жизни и здоровья могут отличаться на 0,5%-3,5% годовых.
За прошедшие годы Роспотребнадзор и судебная практика «убедили» банки, что заставлять заемщика принудительно страховаться по кредитным продуктам нельзя, поэтому многие банки вводят «рыночные механизмы воздействия» на заемщика: тем, кто застрахует добровольно жизнь и здоровье – ставка меньше.
Однако возникает вопрос что выгоднее: платить страховые взносы, но при этом получить пониженную ставку по ипотеке, или не страховаться, но платить больший аннуитет?
Давайте вместе поищем правильный ответ на этот вопрос.
Логика рассуждений достаточно простая. Для начала посчитаем, сколько денег придется заплатить по ипотечному кредиту без страховки. Важное замечание: для «чистоты эксперимента» считаем без страхования недвижимости и титула собственности. Эти два вида страхования залога обязательны у любого банка, а размер страхового платежа никак не зависит от того, будете ли вы страховать жизнь и здоровье или нет.
Итак, самое правильное – это обратиться в заинтересовавший вас банк и попросить посчитать предварительно график платежей и аннуитет для двух вариантов, со страховкой и без. Подробно, о том, как самостоятельно посчитать аннуитет по ипотеке и проверить график платежей к кредитному договору, мы писали в статье. Поэтому здесь ограничимся основными моментами.
Если времени «ходить по банкам» нет, можно воспользоваться онлайн калькуляторами на сайтах банков. Возьмем для примера крупный банк, активно представленный на рынке ипотеки (объективности ради не будем его называть), и при помощи его онлайн калькулятора посчитаем аннуитет.
Возьмем следующий пример:
Стоимость квартиры 3 500 000 рублей.
Первоначальный взнос 10%, то есть 350 000 рублей, то есть сумма ипотеки составит 3 500 000 – 350 000 = 3 150 000
Срок кредита – 10 лет (10 * 12 = 120 платежей)
Процентная ставка – 14% годовых (для начала считаем БЕЗ страховки)
Расчетный аннуитет (ежемесячный платеж по кредиту) составляет 48 908,93 рублей в месяц
Считаем, сколько за 10 лет вы «переплатите», то есть сколько процентов вы заплатите за 10 лет пользования кредитом. 10 лет * 12 месяцев * 48 908,93 рублей (аннуитет в месяц) – 3 150 000 (сумма кредита) = 2 719 071,24 руб. (не нервничайте! это за 10 лет!!!).
Теперь посчитаем вариант со страховкой. В нашем примере, ставка по кредиту с добровольным страхованием жизни и здоровья на 1 п.п. меньше, то есть 13%. Расчет будет несколько сложнее, т.к. нам предстоит посчитать общую сумму «уплаченного сверху» (проценты плюс страховые взносы).
Со страховыми взносами все обстоит очень непросто. Дело в том, что ставка страхования зависит от множества факторов, которые у разных страхований компаний к тому же различаются: возраст, род деятельности, занятия спортом, наличие хронических заболеваний, уже выплаченные страховки по наступившим страховым случаям и проч, и проч, и проч.
Для удобства расчета возьмем сумму страхового платежа автора статьи – на момент получения ипотеки это было 0,65% от суммы полученного кредита.
Второй нюанс заключается в периодичности уплаты страховки и порядке ее пересчета. Дело в том, что у страховых компаний «в содружестве с банками» свой подход к расчету размера страховой премии. «Честный» расчет заключается в том, что страховая премия рассчитывается, исходя из остатка основного долга (он ведь каждый год уменьшается). Но некоторые до сих пор практикуют расчет от первоначальной суммы кредита.
Встречается такой подход редко, НО как говорится «ухо надо держать востро», то есть при оформлении ипотеки и желании «добровольно» застраховаться ищите в условиях кредитного договора четко прописанные обязанности и принципы страхования.
Будем далее исходить из «честного» расчета. Для этого нам понадобится полный график платежей, чтобы посчитать сумму страховых платежей на 10 лет вперед. Ремарка: при аннуитетной схеме гашения кредита основной долг гасится не равным суммами.
Итак, в момент получения кредита вам придется заплатить 3 150 000 * 0,65% = 20 475 рублей. Через год основной долг уменьшится до 2 985 534,73 руб., соответственно, страховой платеж составит 2 985 534,73 * 0,65% = 19 405,98 руб. Продолжая таким образом, получим, что за 10 лет придется заплатить 113 387,65 руб. страховых платежей.
Теперь сравниваем два варианта ипотеки: со страховкой и без, по общему объему переплат за 10 лет.
|
ипотека без страховки |
ипотека со страховкой |
разница |
|
| Процентная ставка |
14% |
13% |
-1% |
| Аннуитетный платеж |
48 908,93р. |
47 032,88р. |
-1 876,04р |
| Итого процентных платежей за 10 лет |
2 719 071,24р. |
2 607 333,62р. |
-111 737,63р |
| Итого платежей по страховке за 10 лет |
- |
113 387,65р. |
113 387,65р |
| итого "переплата" |
2 719 071,24р. |
2 720 721,27р. |
1 650,02р |
Таким образом, в нашем примере получается, что застраховаться выгоднее: и риски утраты трудоспособности застрахованы, и сумма переплаты практически такая же (1 650 рублей за 10 лет – некритичная разница). А всего-то – 1% разницы в ставке.
Однако обращу внимание, на четыре ключевых параметра, которые влияют на «перевес» в пользу того или иного варианта:
1) срок кредита (от него как правило зависит и ставка)
2) ставка по кредиту без страховки
3) ставка по кредиту со страховкой
4) ставка страховки (индивидуальна для каждого заемщика).
Общую логику расчетов мы привели, так что думаю, что вы сможете теперь самостоятельно посчитать, какой из вариантов вам наиболее выгоден.
Авторская ремарка или «из личного опыта»
К вопросу о страховании жизни и здоровья. Оказывается, понятия «жизнь» и «здоровье» в бытовом смысле и у страховых компаниях очень даже отличаются. Прежде, чем решаться страховать жизнь и здоровье, а также выбирая страховую компанию, тщательнейший образом изучите, что считается страховым случаем! Например, не каждый летальный исход может быть признан страховой компанией страховым случаем.
Пример из личной жизни. В момент, когда я брал ипотеку, страхование жизни и здоровья было обязательным условием получением кредита. Я выбирал между страховыми компаниями по размеру платежа. Выбрал ту, у которой платеж был минимальным.
По прошествии пяти лет случился со мной несчастный случай – травма позвоночника. К счастью, инвалидом не стал, НО на полгода работоспособность потерял. Как платить по ипотеке? А! Я же застраховал жизнь и здоровье. НО тут оказалось, что раз не инвалид, а потеря работоспособности частичная, то это не является страховым случаем. Плати сам….
Так что я настоятельно рекомендую страховать частичную потерю работоспособности (ну, или выяснить у страховой компании, как у них это называется) на случай заболел гриппом, «выпал на больничный» и т.д. Размер больничных выплат все меньше и меньше год от года, а кто-то их вообще не получает ….