Жилищные кооперативы вместо ипотеки

При сегодняшних заоблачно высоких ценах на жилье и неподъемных для большинства россиян ставках ипотечных кредитов покупка квартиры или дома – трудная задача для большинства россиян. Причем за пределами ипотеки оказываются не только молодежь и граждане предпенсионного возраста, лица с непостоянным доходом или «серой зарплатой», но и большинство граждан, имеющих зарплаты выше среднего уровня.

Жилищные кооперативы в этой ситуации оказываются едва ли не единственным способом решения проблемы приобретения жилья для большей части населения страны. Однако развитие ипотеки идет более быстрыми темпами, чем развитие жилищных кооперативов. Многих от вступления в кооператив удерживает недоверие к подобным организациям, причем подобные опасения обоснованы, так как за кооперативами редко стоит государственный структура (за исключением ведомственных) или крупная финансовая группа.

Сегодня россиянам доступны кооперативы четырех форм: жилищно-накопительные, жилищно-строительные, кредитные потребительские, а также потребительские ипотечные.

Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) наиболее жестко контролируются государством, их деятельность регулирует Федеральная служба по финансовым рынкам. Поэтому на деятельность жилищно-накопительных кооперативов накладываются наиболее строгие ограничения. Вступить в кооператив можно начиная с 16 лет. Вступая в выбранный кооператив, пайщик уплачивает первоначальный взнос (2-6% от стоимости жилья), а далее с помощью взносов накапливает в течение определенного периода половину стоимости квартиры. После этого кооператив добавляет недостающую половину средств и покупает для пайщика квартиру в собственность кооператива. По сравнению с классической ипотекой такая схема получается дешевле в 2 раза.

Потребительские ипотечные кооперативы (ПИК) не имеют законодательной базы и в работе опираются лишь на общие положения Гражданского кодекса РФ. Вопрос о легитимности таких кооперативов до появления судебной практики остается открытым.

Классические жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в основном организовывались застройщиками для реализации в рассрочку объектов недвижимости. По сути, жилищно-строительный кооператив – это кооператив одного дома, такой кооператив не может приобрести жилье «на стороне». Часто жилищно-строительные кооперативы формировались по ведомственному принципу. В настоящее время жилищно-строительные кооперативы не легитимны, большинство из них перерегистрировались в ЖНК.

Кредитный потребительский кооператив граждан работает во многом как жилищно-строительный кооператив. Отличием является то, что КПКГ сразу передает квартиру в собственность пайщику, а затем квартира становится кредитом по займу.

Чтобы кооператив работал, в него должны регулярно вступать новые члены, поэтому в случае неблагоприятной ситуации на рынке, например, резкого изменения цен на жилье, кооперативу придется трудно – старые пайщики уйдут, а новые не появятся. Таким образом, время, которое надо ждать с момента внесения взноса до получения ссуды, является одним из существенных минусов жилищного кооператива.

Другим минусом является сложная система выхода из кооператива. Наиболее жестко условия выхода из кооператива регламентированы в кооперативах, работающих на основании специальных законов, жилищно-накопительных и кредитных потребительских. У жилищно-накопительных кооперативов выплата осуществляется в течение шести месяцев со дня окончания текущего финансового года, но закон позволяет увеличивать срок выплат до двух лет.

Таким образом, преимущества жилищных кооперативов перед ипотекой:

• простая процедура вступления;
• низкие проценты по заемным средствам;
• более низкие расходы на страхование жилья;
• минимальный первоначальный взнос.

Недостатки жилищных кооперативов в сравнении с ипотекой:

• высокий риск;
• долгий срок накопления средств на приобретение жилья;
• сложная процедура выхода из кооператива.