Ипотечное законодательство
Ещё статьи по теме
Регулирование жилищного кредитования в общем-то опирается на два основных документа: Гражданский кодекс и Федеральный закон «Об ипотеке» - это основной документ, прописывающий и защищающий права банков и заемщиков. К слову говоря, в терминах закона любой займ, обеспечением по которому является недвижимость, – это ипотека.
Так что, как мы уже много раз писали, для банков нет разницы: выдавать средства на цели покупки нового жилья или потребительский займ на любые цели под залог уже имеющегося у заемщика жилья. Закон защищает обе стороны договора в обоих случаях одинаково.
Изменения по залоговым обязательствам
Отрадно, что изначально этот вопрос был достаточно хорошо проработан, поэтому изменения в него вносились нечасто, а качество документа подтверждается уверенным повышением спроса прошлых лет. Что критичного изменилось в законодательстве за последние два-три года?
Основное изменение, против которого активно выступали банки еще на этапе обсуждения проекта, – положение очень защищающее заемщика в случае падения цен на недвижимость. Как было задумано изначально?
Рассмотрим примерную ситуацию. Вы купили в ипотеку квартиру за 3 000 000 рублей, заплатив первоначальный взнос 900 000 рублей, то есть сумма кредита составила 2 100 000, соответственно, залогом – обеспечением по этому кредиту – является приобретенная квартира рыночной стоимостью 3 000 000 рублей. По прошествии, скажем, года вы обнаруживаете, что не можете больше выплачивать долг ни сейчас, ни в ближайшие несколько лет. Выход один – продавать квартиру и гасить кредит. А за этот год цены на жилье упали, и теперь ваша квартира стоит всего 1 000 000 рублей, а долг перед банком в два раза больше. Как быть? Ну, продадите вы недвижимость, а где еще брать миллион, чтобы полностью рассчитаться с задолжностью? В первой версии законопроекта в такой ситуации это было бы вашей проблемой. Банк в такой ситуации, естественно, займет позицию формально-юридическую: по кредитному договору должен 2 000 000 – будь любезен отдать. В худшем варианте развития событий банк в судебном порядке оформил бы исполнительный лист на 2 000 000 рублей и передал приставам. Не исключен вариант, что приставы реализовали бы квартиру по-быстрому тысяч за 500 и продолжили бы вас «теребить» из-за оставшихся 1 500 000 рублей.
Одна из последних редакций закона теперь защищает заемщика. В действующей версии, если объект залога (суть – купленная в ипотеку квартира) отчуждается в счет погашения долга, то не имеет значения, по какой цене она будет реализована. Как только банк «отобрал» у вас квартиру – так ваши обязательства считаются исполненными.
В приведенном условном примере, безусловно, заемщик выигрывает, а вот банк, увы, вынужден будет ограничиваться только вырученной от продажи квартиры на рынке суммой денег. В случае, когда такая ситуация происходит наоборот, то есть рыночная стоимость жилья ощутимо выше залоговой, проблем, по идее, быть не должно. У банка больше мотивации все-таки договориться с заемщиком, потому что, на самом деле, нет цели отобрать квартиру, а потом заниматься ее продажей – это не банковский бизнес. Задача кредитной организации – получить обратно выданную сумму, и если заемщик готов сам продавать квартиру и гасить кредит, к тому же рыночная стоимость действительно выше, то банк скорее примет именно такое решение.
К слову об обращении взыскания на объект залога. Одним из защитных для заемщика механизмов стал законодательный запрет на обращение, взыскание и изъятия объекта залога в досудебном порядке. Я специально здесь применил такую сложную формулировку, потому что примерно так она может звучать в кредитных договорах. Вкратце же суть заключается в том, что даже при наличии такой формулировки типа: «банк имеет право обратить взыскание в досудебном порядке …» - он не имеет права ничего делать с вашей квартирой! Есть претензии или желание получить кзайм за счет продажи залога – пожалуйста, в суд, рассмотрение, решение, исполнительный лист. И только приставы имеют право что-нибудь сделать с вами и вашим имуществом.
Страхование залога
В июле 2014 года был принят еще один федеральный закон от 23.06.2014 № 169-ФЗ в большей степени защищающий банк во время процедуры ипотечного займа. Этот документ прописывает обязанность залогодателя (суть – заемщика) страховать объект залога по займу в пользу залогодержателя (обычно банка) в сумме не меньше, чем объем обязательств перед кредитором. Этим законом ставится точка в спорах о том, что заемщика «заставляют» страховаться.
Также этим законом допускается страхование риска финансовой ответственности кредитора – на случай, если денег от продажи имущества не хватит. Но и здесь закон четко прописывает, что страховать можно не более половины размера основного долга. То есть застраховаться с учетом процентов, штрафов, пеней и прочего нельзя.
Регистрация услуги
Еще одно законодательное новшество заключается в отмене обязательной регистрации договора услуги. Сейчас можно не идти в Федеральную регистрационную службу или, как еще ее иногда называют, Регпалату. Формально для заемщика по ипотеке это ничего не значит – разве что размер расходов по сделке станет несколько меньше: не надо будет платить госпошлину за регистрацию договора. Разница заключается в том, что если ранее считалось, что дата вступления жилищного займа в юридическую силу – это дата регистрации договора в Регпалате, то сейчас это дата подписания документа обеими сторонами. Разница – неделя.
Как я уже говорил, данный вопрос в России проработана достаточно хорошо, так что никаких особенных ее доработок не требуется, а потому ждать каких-то изменений на 2015 год не стоит.
Банкротство физических лиц
Обсуждаемый всеми закон о банкротстве физических лиц в части жилищного кредитования мало что изменит – все правоотношения между банком и заемщиком по вопросам ипотеки регулируются одноименным федеральным правилом. К тому же процедура банкротства частного лица возможна только тогда, когда имеющегося у него имущества недостаточно для удовлетворения исков кредиторов. В случае с недвижимостью все вопросы удовлетворения требований кредиторов прописаны четко – в первую очередь удовлетворяются требования залогодержателя, причем если от продажи имущества денег выручили недостаточно для полного гашения обязательств заемщика, то требования все равно считаются погашенными.
Так что настоятельно рекомендую не допускать ни единой просрочки по ипотеке! Если у вас возникли неожиданные обстоятельства, срочно идите в банк и документально оформляйте изменение графика платежей.