Что нужно знать о кредите под залог недвижимости

Среди большого разнообразия кредитных продуктов, предлагаемых банками физическим лицам, в последнее время активно развивается сегмент кредитования под различные виды имущества, в том числе под залог недвижимости. Традиционно – это ипотека: кредит на приобретение готовой или строящейся квартиры, коттеджа, таунхауса. Однако в последнее время стали появляться и простые потребительские кредиты на произвольные цели под залог уже имеющейся недвижимости (квартиры, отдельно строящиеся дома, земельные участки). Эта статья посвящена особенностям кредитования граждан под залог уже имеющегося имущества.

Юридические аспекты

Начнем с того, что кредит под залог недвижимости с точки зрения закона это и есть ипотека, то есть правоотношения, возникающие из заключения кредитного договора с обеспечением в виде залога недвижимости. Это то же самое, что традиционная (в бытовом понимании) ипотека: то есть не имеет значения, кредит берется на приобретение нового объекта недвижимости или под залог имеющегося. 

Юридически такие кредитные договоры не будут отличаться ни по тексту, ни по последствиям: есть слова «залог недвижимости» - значит ипотека. В законе эти термины синонимичны. Кредит под залог недвижимости может быть оформлен либо договором залога (ипотеки), кстати говоря, многие банки так и пишут, либо в виде закладной – ценной бумаги, которую банк потом сможет перепродать.

Основное последствие для таких договоров – это право кредитора (в данном случае банка) отобрать недвижимость, которую вы предоставите в качестве залога, в случае, если вы не будете платить своевременно по кредиту. Причем не будет иметь значение: есть у вас другое место жительства, прописаны ли малые дети – закон в данном случае будет циничен. К слову говоря, достаточно в течение года просрочить платежи хотя бы три раза, чтобы квартиру у вас отобрали даже в досудебном порядке.

Что касается пакета документов, который надо будет собрать, чтоб получить деньги под залог недвижимости, а также требований, которые банки предъявляют к будущим заемщикам, то они такие же как и при обычной ипотеке – ни больше, ни меньше. Незначительное исключение могут сделать, если сумма кредита ощутимо меньше стоимости объекта залога – и то, «пожертвовать» могут только справкой о доходах или подтверждением трудоустройства, но такие исключения, скажу честно, встречаются очень редко, да и платить за такие поблажки иногда приходится больше, чем если бы вы собрали полный пакет документов.

Так что рассчитывать на скорость оформления такого кредита особо не приходится. Обычно это занимает один месяц: одна неделя – на сбор полного пакета документов по квартире или другому объекту недвижимости (включая выезд оценщика на место и составление заключения); еще неделя – на рассмотрение банком заявки; неделя – на досбор документов; неделя – на регистрацию сделки в федеральной регистрационной службе. Если хотите сэкономить время, то лучше обращаться в ломбарды, потребительские кооперативы или к частным ростовщикам, там рассмотрение заявки будет происходить гораздо быстрее, НО и процентные ставки будут на порядок выше.

Цели кредита

Сегодня банки предлагают массу вариантов, начиная от простого потребительского кредитования, когда цель кредита не запрашивается. Некоторые прописывают в условиях кредитования обязательные цели типа приобретение другой недвижимости, строительство объекта недвижимости, ремонт. Причем целевое расходование полученного кредита необходимо будет в обязательном порядке подтвердить – иначе потребуют вернуть кредит или отберут объект залога. На самом деле, для вас как для заемщика нет никакой принципиальной разницы. Основное отличие будет только в процентной ставке, да и то не намного: 1-2% годовых.

Какую недвижимость возьмут в залог

По большому счету, практически любую: квартиры (стопроцентно готовые), коттеджи, таунхаусы, земельные участки – главное, чтобы было оформлено право собственности. В принципе требования к недвижимости по кредитам под ее залог такие же как и по стандартной ипотеке на приобретение объектов недвижимости (как мы уже писали выше, закон, регулирующий такие правоотношения-то один). Другое дело, что коттеджи и таунхаусы (если вы оформляете займ под залог загородной недвижимости), как правило, берут в залог только вместе с земельными участками, на которых они расположены. Так что имейте это в виду: если земля будет находиться в аренде (пусть и долгосрочной), в залог такой объект недвижимости могут и не взять.

Что касается коммерческой недвижимости (офисные, торговые, складские помещения), то в «чистом виде» у банков не рекламируется возможность получения кредитов физическими лицами под залог такой недвижимости. Причин этому две: во-первых, очень редко коммерческая недвижимость оформляется в собственность на физических лиц, как правило, на юридических.

Во-вторых, если у гражданина в собственности имеется коммерческая недвижимость – тут с огромной долей вероятности можно утверждать, что такой гражданин занимается предпринимательской деятельностью – а значит, займ под залог имущества нужен на бизнес-цели. В этом случае банк, в соответствии с требованиями об оценке кредитных рисков вынужден рассматривать такую заявку не как кредит физическому лицу на бытовые нужды, а как кредит юридическому лицу на осуществление бизнес деятельности. А это уже и другой договор залога, да и, в принципе, весь пакет документов и требования к будущим заемщикам другие. Хотя в индивидуальном порядке, наверное, такие вопросы с банком можно решить – но это будет скорее исключение из правила, чем норма.

Очень важный вопрос – оценка стоимости объекта недвижимости, который будет сдаваться в залог по кредиту. Во всех условиях кредитования пишут стандартную фразу о том, что максимальная сумму кредита не может превышать Х% от оценочной стоимости объекта недвижимости. И вот тут возникает «интересный» вопрос: а кто и как будет оценивать рыночную стоимость?

Вариантов несколько: это может быть оценка самим банком (специалистами подразделения залогов). Как правило, в этом случае банк заинтересован занизить реальную оценочную стоимость, чтобы уменьшить себе риски реализации объекта залога в случае «чего». Но есть и хороший плюс в таком подходе – скорее всего, вам не придется платить ни за саму оценку, ни за комиссию за оформление кредита (в последнее время банки любят рекламировать свои кредиты без комиссий).

Возможен, правда, и другой вариант – когда оценку будет делать аккредитованная банком оценочная компания. При этом банк сразу предупреждает, что расходы на оценщиков будет нести будущий заемщик по кредиту под залог недвижимости – то есть вы. С одной стороны, при таком подходе к оценке недвижимости для вас возникают дополнительные (зачастую лишние) траты.

Но, с другой стороны, оценочные компании более объективны при определении рыночной стоимости объектов недвижимости, к тому же, с ними иногда можно «договориться», и они несколько завысят оценочную стоимость, чтобы вы «вписались» в нужную вам стоимость по кредиту. В среднем, услуги оценочных компаний стоят тысячи три, если им только не приходится катиться за город или куда подальше – в этом случае придется заплатить за перемещение их специалистов.

Некоторые банки предъявляют уже ставшее архаичным требование о том, чтобы в сдаваемом в залог по кредиту объекте недвижимости к моменту оформления сделки и регистрации залога никто не был прописан – таким образом они страхуются от возможных проблем при реализации объекта залога в случае, если вы будете ненадлежащим образом платить по кредиту.

Однако эти требования действительно лишнее, потому что в соответствии с законом о залоге и ипотеке выписать и выселить всех проживающих, а также реализовать объект залога залогодержатель (то есть банк) может совершенно спокойно на вполне законных основаниях.

Процентная ставка

Обычно ставка по потребительским кредитам под залог недвижимости на 1-2% годовых больше, чем по стандартному жилищному кредиту (ипотека под залог недвижимости «выходит дешевле») – банки традиционно считают такие кредиты более рискованными, чем просто приобретение жилья. К тому же большинство слабо верят в то, что кредит берется на ремонт или отдых. Большинство уверено, что кредиты в таких размерах берутся на бизнес-цели. Это их в общем-то не смущает – то, что кредит оформляется на конкретное физическое лицо, а не на бизнес-предприятие, да еще и недвижимость в виде залога – более, чем достаточная гарантия возврата средств (рассматривают банки залог коммерческой недвижимости даже).

Если вы оформляете кредит наличными под залог имеющейся недвижимости, то отчего будет зависеть ставка?

Во-первых, от соотношения размера запрашиваемого кредита и стоимости объекта залога (то есть во сколько раз возможный доход от реализации «в случае чего» превышает сумму займа: чем больше это соотношение – тем меньше ставка).

Во-вторых, от срока кредитования.

В-третьих, от формы подтверждения дохода (по форме 2-НДФЛ или по форме банка), а также от того, являетесь ли вы участником зарплатного проекта того банка, куда вы обращаетесь за кредитом, или является ваш работодатель «особенным» клиентом банка.

И наконец, в-четвертых, от страхования объекта залога ваших жизни и здоровья. Как правило, в условиях кредитования декларируются ставки при молчаливой оговорке, что они действительны только при заключении договоров страхования жизни, здоровья и имущества. А при нестраховании ставка увеличивается на 1-1,5% годовых.

Кредитование на таких условиях: ставка по кредиту под залог недвижимости будет колебаться от 12 до 18% годовых.

Обзор предложений банков

Почти все банки, у которых есть ипотечные программы, предлагают, так называемые, нецелевые ипотечные кредиты. По сути – потребительские кредиты наличными под залог недвижимости.

Сбербанк предлагает вот что: если у вас есть зарплатная карточка в данном банке, подобный кредит вы можете получить под 14,50% годовых в рублях. Остальным заемщикам предложат ставку в 15,50%. Срок кредита может составить от 3 месяцев до 7 лет.

В ВТБ 24 ставки по нецелевым потребительским кредитам варьируются от 14%. Кредит вам могут выдать на срок до 20 лет.

Кредиты Альфа-Банка выделим потому, что они доступны индивидуальным предпринимателям и собственникам бизнеса. Процентная ставка варьируется не сильно, от 14,60 до 15,75% годовых (для физических лиц). Для категории «бизнес» (частные предприниматели): процентные ставки от 16,15% в рублях РФ и от 12,75% в долларах США. Срок кредитования от 5 до 20 лет.

Быстробанк. Упомянем его кредитную программу под залог имущества. Здесь вам, действительно удастся оформить быстрый кредит (так называемый ипотечный кредит), если заём берется на сумму менее 50% от оценочной стоимости квартиры, при этом пакет документов для заемщика будет минимальным!