Рефинансирование ипотечного кредита
Ещё статьи по теме
Ипотечный рынок развивается, ресурсная база банков растет одновременно с их желанием снова выдавать ипотеку. Другое дело, где взять хороших заемщиков, особенно в условиях вялотекущего кризиса? Но это проблема банков, и решают они ее не только путем активных рекламных кампаний, но и путем рефинансирования ипотечных кредитов, выданных другими банками. С учетом того, что сегодня ставки по ипотеке существенно ниже «кризисных», благонадежные заемщики имеют возможность улучшить условия по ипотечным кредитам.
Напомним, что «рефинансирование» означает изменение условий по действующему кредитному договору: либо путем получения нового кредита, либо путем изменения условий действующего договора.
Обратите внимание на следующие моменты:
1. Рефинансирование кредита возможно неограниченное количество раз (законодательных ограничений на это нет).
2. Банк не вправе на уровне кредитного и/или ипотечного договоров запретить вам осуществлять процедуру рефинансирования.
Теперь самый главный вопрос: зачем вам нужно рефинансирование ипотечного кредита? Какие выгоды можно из этого извлечь?
Вариант первый – ваши доходы уменьшились и платить ежемесячно аннуитетные платежи вам тяжело или даже есть просроченная задолженность. Рефинансирование – достаточно эффективный способ договориться с банком о новом графике платежей. Даже если у вас есть просрочка, но есть разумные объяснения, например, снижение дохода, временная нетрудоспособность и так далее. Результативнее в первую очередь решать вопрос с «родным» банком, чем искать варианты перекредитования «на стороне». Сами понимаете, что выдавшему ипотечный кредит банку надо срочно решать проблему с просрочкой. Новому банку проблемный заемщик, даже ставший должником по объективным причинам, скорее, не нужен.
Вариант второй, вы – идеальный заемщик. Тогда можете попробовать облегчить нагрузку на семейный бюджет и поискать варианты с более низкой процентной ставкой или с более длительными сроками кредитования.
Если стоимость вашей квартиры с момента получения ипотечного кредита увеличилась, вы можете рефинансировать его на большую сумму и таким образом решить некоторые свои финансовые задачи на более лояльных условиях.
Будьте готовы к тому, что для рефинансирующего банка вы – абсолютно новый заемщик. Поэтому для рефинансирования ипотечного кредита вам придется заново собрать весь пакет документов и пройти тот же путь, что и при оформлении обычной ипотеки. Это сбор справок из паспортного стола и бюро технической инвентаризации, подписание договоров кредитного обслуживания и ипотеки, регистрация сделки в регистрационной палате, изменение договора или договоров страхования либо заключение новых и бесчисленное множество других действий, уже знакомых вам по первому опыту ипотечного кредитования.
Теперь о нюансах рефинансирования ипотеки в другом банке.
Банк, который изначально предоставил вам ипотечный кредит, может удержать с вас штраф или комиссию за досрочное погашение кредита. Несколько лет такая норма включалась в кредитные договора, хотя сегодня взимание таких сборов банками считается неправомерным.
Некоторые банки отказываются рефинансировать «чужие» кредиты, если в кредитном договоре в качестве цели ипотечного кредитования четко не прописано, кредит получен «на приобретение жилья».
С юридической точки зрения рефинансирование ипотеки может быть оформлено тремя способами:
1) Цессия – уступка права требования. В соответствии с Гражданским кодексом, согласие заемщика в данном случае не требуется, а вот согласие банка-кредитора – просто необходимо.
2) Выкуп закладной. Наличие письменного согласия держателя закладной – то есть банка, который выдал вам ипотеку, – естественно, обязательно.
3) Выдача нового кредита с регистрацией последующего залога. Вот здесь самая «щекотливая» для рефинансирующего банка ситуация, он выдает вам кредит на гашение «старого» кредита фактически без обеспечения – до момента гашения кредита в «первом» банке и снятия обременения в регистрационной плате залог «принадлежит» «первому банку». Правильное оформление – когда оформляется договор последующего залога. Такой договор является гарантией для рефинансирующего ипотеку банка: залог сразу перерегистрируется именно на него. Но для этого требуется согласие банка-кредитора, а также держателя залога.
В отличие от рефинансирования потребительского кредита, перекредитование ипотеки нельзя провести втайне от банка. Поэтому, выстраивая схему, грамотно и вежливо выстраивайте диалог с кредитными специалистами. Хотя не исключена ситуация, в которой банк согласится с вашим вариантом рефинансирования и пойдёт вам на встречу.
Ранее мы неоднократно писали, и повторимся еще раз, внимательно изучите условия нового кредитного договора и требования к вам и к вашей квартире по новым условиям до того, как договор о кредитовании подписан.
Ипотечные кредиты под залог недвижимости отличаются от простых потребительских тем, что одновременно с кредитным договором подписывается договор залога (ипотеки) либо составляется закладная – ценная бумага, подтверждающая факт наличия обременения и права требования к объекту залога. И в том, и в другом случае обязательна регистрация в регистрационной палате, иначе они не имеют юридической силы. И это основной принципиальный момент: каким бы образом ни происходила в вашем случае процедура рефинансирования ипотеки, все изменения условий кредитования – сроки, процентные ставки, график платежей и прочие – должны в обязательном порядке быть зарегистрированы в регистрационной палате. Особенно это важно при рефинансировании проблемных ипотечных кредитов.
Перекредитование ипотечного кредита предлагают многие банки, мы рассмотрим несколько предложений топовых финансовых институтов.
Сбербанк РФ
Рефинансирование ипотечного кредита Сбербанк предлагает в рамках специальной программы. Максимальный срок кредитования – 30 лет. Максимальная сумма кредита рассчитывается исходя из остатка долга по рефинансируемому кредиту и оценочной стоимости квартиры (80 %), минимальная - 500 000 рублей. Процентная ставка зависит от сроков кредитовая и начинается от 9,5% годовых.
Комиссия за рассмотрение заявки и предоставление кредита не взимается. Обязательным является страхование передаваемого в залог имущества от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу банка на весь срок действия кредитного договора.
Срок рассмотрения заявки – 12 дней. Заметим, что сейчас Сбербанк постепенно ускоряет рассмотрение кредитов, ипотечных в том числе.
Альфа-Банк
Рефинансирует ипотечные кредиты других банков в рублях. Сроки кредитования варьируются от 5 до 30 лет. Суммы кредитования: от 600 000 до 30 000 000 рублей (но не больше 85 % оценочной стоимости).
Ставки рефинансирования ипотеки зависят от формы подтверждения дохода заемщиков. В случае предоставления справки по форме 2-НДФЛ процентная ставка будет стартовать от 8,75%.
Обязательно страхование не только объекта залога, но и жизни и здоровья заемщика и созаемщика, если такой будет привлечен.
О дополнительных сборах и комиссиях на сайте банка написана «любимая фраза»: «в соответствии с тарифами банка». Тарифы необходимо обязательно уточнить до момента подачи заявки на кредит.
ВТБ 24
Предлагает, кстати, ипотечное перекредитование не только для классических кредитов, но и нецелевых кредитов, выданных на произвольные цели. Последние кредиты выдаются, правда, только под залог недвижимости. Обеспечением по таким кредитам выступает – в юридическом контексте – ваш договор ипотеки.
Соответственно, при рефинансировании ипотечных кредитов, предоставленных на покупку квартиры, сроки кредитования составляют от 5 до 30 лет.
Кредит оформляется в рублях. Максимальная сумма кредита — 30 000 000 рублей. Обратите внимание: при этом часть средств направляется на погашение старого кредита, а остаток вы можете потратить на любые потребительские цели.
Так же как и у других банков - обязательно страхование и квартиры, и жизни, и здоровья заемщика/созаемщика.
Требования и к заемщикам, и к объекту недвижимости – такие же как и при обычной ипотеке: соответственно, для рефинансирования вам придется собрать практически такой же пакет документов по заемщику и по объекту недвижимости. Более подробно мы писали об этом в статьях о пакете документов на рефинансирование ипотечного кредита.
У банка существует несколько вариантов ипотечных программ, ставки по которым варьируются в указанных диапазонах в зависимости от условий, выбираемых заемщиком. Поэтому рекомендуем внимательно изучить или посчитать их на кредитном калькуляторе на сайте.
Страхование
Уточните у банка, с которым планируете заключать договор о рефинансировании, перечень аккредитованных страховых компаний. Вполне возможно, что по действующему договору ипотечного кредитования вы уже застрахованы в одной из таких компаний. В этом случае не надо будет повторно страховаться. Достаточно переписать выгодоприобретателя на новый банк.
Если компания, у которой вы были застрахованы в прошлом, не аккредитована рефинансирующим банком, всегда можно расторгнуть договор страхования. Другой вариант – можно договориться с банком о том, что до конца периода страхования вы меняете выгодоприобретателя, а в следующем страховом периоде страхуетесь в аккредитованной компании.