Рефинансирование валютной ипотеки - что делать заемщикам?
Валютным заемщикам сегодня приходится очень нелегко, падение курса российского рубля буквально подкосило данную нишу кредитования и повысило стоимость займов в несколько раз. Девальвация рубля продолжается, а прогнозы на ближайшее будущее неутешительные, поэтому приходится искать пути выхода из сложившейся ситуации. Оптимальным решением для держателей валютной ипотеки в 2016 году может стать рефинансирование имеющихся займов. В статье мы расскажем о том, что это за процедура и на каких условиях её можно оформить.
Какие варианты решения проблемы предлагают банки
Валютная ипотека оказалась очень коварной: заемщики соблазнились более низкими процентами, чем по кредитам в рублях и в итоге проиграли за счет колебаний курса. За время погашения долга курс доллара США менялся несколько раз, что сразу сказывалось на сумме ежемесячного платежа. В последний год ситуация стала совсем критической, ведь резкое падение "деревянного" привело к тому, что заемщикам приходится платить в два раза больше, чем до этого. Например, в 2013 году, когда оформлялся ипотечный займ, доллар стоил 30 рублей, а сегодня уже 65, что делает выплату долга затруднительной, ведь заемщики получают доход в валюте который приходится конвертировать, поэтому просрочка по займам продолжает расти.
Однако не стоит впадать в панику: необходимо поставить в известность свой банк о трудностях с погашением долга, чтобы рассмотреть имеющиеся варианты решения проблемы, обычно – это реструктуризация или рефинансирование кредита. Банк не заинтересован в проблемных займах, поэтому постарается найти компромиссное решение, позволяющее выплатить долг без просрочек. Чаще всего финансовая организация может предложить клиентам такие варианты как:
· Кредитные каникулы на срок 6-12 месяцев, в течение которых надо будет погашать только проценты
· Увеличение срока займа для уменьшения ежемесячного платежа
· И оптимальный вариант, несмотря на больший размер ставок, – перевод займа в рубли.
Если банк не идет на уступки, то можно перекредитоваться - взять средства в другом банке на сумму погашения старого долга, но на более выгодных условиях. За счет новой ссуды закрывается старая задолжность, а потом выплачивается новая - в другой валюте. Однозначно, прибегнув к процедуре рефинансирования займа другого банка, стоит перевести его в российские рубли, чтобы в дальнейшем избегнуть неприятных эмоций от скачков курса.
Особенности процедуры
это практически оформление нового договора, поэтому вы должны быть готовы заново собирать все документы и проходить проверку. Процедура переоформления требует повторной оценки жилья, перерегистрации закладной в Регистрационной палате, оплаты комиссий и страхования недвижимости. Банк взимает комиссии за рассмотрение заявки, оформление услуги, также заемщик оплачивает перерегистрацию ипотеки и нотариальное заверение операций.
Не стоит забывать и о том, что заемщик фактически оформляет вторую ипотеку и лишается права на получение налогового вычета при выплате ежемесячных платежей. Кроме этого при аннуитетной схеме погашения долга в первую очередь выплачиваются проценты, а потом уже основной долг, поэтому оформив новый кредит, вы опять начнете с выплаты процентов.
При рефинансировании займа другого банка надо будет снова собирать справки и подтверждать свою платежеспособность, а заявку одобрят только в том случае, если банку подойдет ваша недвижимость, как предмет залога. Например, многие банки не хотят принимать в залог первичное жилье или недвижимость с незаконной перепланировкой.
Правила большинства кредитных организаций не позволяют переоформлять займы, задолженность по которым превышает 70% стоимости жилья. Кроме этого в разных финансовых организациях действуют дополнительные условия, например, за последний год не должно быть просрочек или срок договора на момент оформления услуги должен превышать девять месяцев.
Кроме стандартного пакета документов необходимо собрать справки о состоянии закрываемого займа: справка об отсутствии просрочек, реквизиты счета и документ с указанием суммы досрочного погашения.
Получается, что для выгодного рефинансирования старого займа с учетом потери налоговой льготы, дополнительных расходов при оформлении, менее выгодной структуры платежа в первые годы, ставка по новому договору должна быть ниже, чем по старому в среднем на 2% в валюте и на 3% - в рублях. Но на данный момент это вряд ли возможно. Выгода состоит главным образом в том, что клиент фиксирует долг по сегодняшнему курсу. Однако, с учетом нестабильности национальной валюты, даже такой вариант выгоднее.
Какие банки предлагают данную услугу
На данный момент многие банки отказались от рефинансирования валютной ипотеки, а последние новости показали, что среди них Газпромбанк и Альфа-Банк. Далее рассмотрим условия реструктуризации жилищных займов в других крупнейших банках страны.
Сбербанк переоформляет кредиты, выданные на покупку или строительство квартиры или жилого дома в других банках. Договор оформляется на срок до 30 лет в сумме, не превышающей остаток основного долга или 80% оценочной стоимости помещения. Обязательно страхование передаваемого в залог имущества.
Ставка зависит от срока займа и категории клиента, например, минимальный процент действует для заемщиков, получающих зарплату в Сбере и готовых вернуть долг в течение 10 лет, в таком случае начисляется 13,75% годовых. Максимальная ставка составляет 14,75% годовых, а в период до регистрации ипотеки – 15,75% годовых.
Банк Москвы предлагает рефинансирование собственных валютных кредитов в рубли без комиссии за оформление, выдачу и досрочное погашение. Возможно оформление займа на срок от 3 до 30 лет и в сумме от 170 000 рублей. Процентная ставка фиксированная, и составляет 11,95% годовых, однако при отказе от личного и титульного страхования увеличивается на 1%.
Хотелось бы отметить, что в рамках государственной программы помощи заемщикам, попавшим в трудную финансовую ситуацию, АИЖК получило 4,5 миллиарда рублей, что позволит оказать поддержку 22 000 заемщикам, возместив кредиторам задолженность.
В ДельтаКредит заемщикам доступно переоформление ипотеки, выданной в других банках и смена "условных единиц" для своих клиентов, выплачивающих жилищный заем. Однако обратите внимание, что рефинансирование, возможно только для займов в российских рублях. Срок кредита в таком случае достигает 25 лет, а минимальная ставка составляет 13,25% годовых.
Действующие заемщики банка так же могут сменить валюту займа. Рефинансирование возможно для заемщиков, которые выплачивали долг без просрочек, а недвижимость находится в регионе прямого присутствия банка. Важно знать, что оформление новой сделки сопряжено с дополнительными расходами, состоящими из оплаты страховки, комиссии за конвертацию, оплаты регистрационных и нотариальных услуг, госпошлин. При этом комиссия за операции с кредитными средствами не взимается.
Что же делать?
В последнее время все больше банков начали отказываться от программ рефинансирования валютных кредитов. Некоторые организации идут навстречу своим клиентам и переводят действующие займы в рублевый эквивалент, но с задолжностями других банков не работают. Поэтому стоит попытаться сначала договориться о реструктуризации со своим банком, а если он отказывается идти на компромисс, поторопиться с обращениями в другие финансовые организации.
Однако если вы почувствовали, что ипотека стала неподъемным грузом и вы не сможете его выплачивать даже при условии переоформления или реструктуризации, то не стоит тянуть время и выходить на просрочку - единственным способом остается продажа жилья и покупка нового, с учетом погашения прошлого займа.