Как купить комнату в ипотеку
Ещё статьи по теме
Не всегда и не всем удается решить остро стоящий жилищный вопрос идеальным способом, приобретя отдельную, хотя бы даже и однокомнатную, квартиру. Цены на жилье растут все быстрее и быстрее, а доходы граждан — отнюдь не с такой скоростью, с какой хотелось бы. Так что «волшебное» слово «ипотека» уже давно известно и понятно всем, желающим улучшить свои жилищные условия. Тем не менее, ответ на вопрос: «Можно ли купить комнату в ипотеку?» — далеко не так очевиден, да и не каждый им задается. А зря.
Как ни странно, но начнем мы с экскурса в историю. Именно так кроется суть всего процесса, именуемого ипотекой: в греческом языке слово «hypothéke» означает «залог, заклад». То есть теоретически, для любой программы жилищного кредитования первым и главным условием должно быть наличие недвижимого имущества, годного для залога. Недвижимость в данном случае может быть любой — квартира, дом, земельный участок, садовый домик (если он в собственности), коммерческая недвижимость — склад или офис. Лишь бы все это было оформлено и зарегистрировано в установленном законом порядке.
Ограничения по залогу
Таким образом, мы можем утверждать, что для «комнатной» ипотеки существуют определенные ограничения.
Во-первых, такая комната должна быть оформлена как самостоятельный объект недвижимости, а право собственности на нее — зарегистрировано в регистрационной палате (неважно при этом, где эти квадратные метры расположены — в общежитии, «малосемейке» или просто в коммунальной квартире). При соблюдении этих условий формально оформить на комнату залог — суть ипотеку — можно. Однако тут выходит на первый план немаловажное «во-вторых»: далеко не каждый банк, несмотря на наличие правовой возможности обременить залогом комнату, готов выдавать кредиты на покупку помещений именно этого формата.
В данном случае одна из «технических» проблем — в том, что последующая ликвидность комнаты (в том случае, если вы перестанете своевременно погашать свой жилищный заем, и банку придется продавать имущество) достаточно низкая. Связано это с тем, что по закону преимущественное право покупки комнаты имеют другие жильцы коммунальной квартиры (если речь идет именно о коммуналках, а не отдельных комнатах в общежитиях). И в итоге, если банк не сможет продать комнату другим соседям, у него не будет и возможности продать этот жилой «чемодан без ручки» по более низкой цене кому-то «со стороны».
Если вы покупаете комнату в общежитии или в «малосемейке», оформить ее в ипотеку будет проще — ограничений по продаже у банка нет, так что использовать такое имущество в качестве залог он согласится более охотно.
Однако, какую бы комнату вы ни пытались приобрести за средства жилищного займа, у этого процесса есть общая особенность — требования банков, которые они предъявляют к объектам залога в форме недвижимости. И кстати, распространяются эти требования не только на «комнатную» ипотеку, но и на квартиры, дома, коттеджи и иные предметы ипотечного кредитования.
Требований может быть выставлен целый список: например, определенный срок эксплуатации здания, в котором приобретается комната, отсутствие деревянных перекрытий, наличие инженерной инфраструктуры и так далее. По больше части, требования выставляются вполне разумные, полный перечень у каждого банка свой (обычно с ним можно ознакомиться на сайтах банка в подразделе «Требования к недвижимости (к залогу)» раздела «Ипотека»).
Тонкости оформления
Наиболее распространенный способ покупки комнаты в кредит — традиционная или базовая банковская ипотечная программа. Как правило, ее условия не конкретизируют, какой должна быть недвижимость, которая выступает в данном случае одновременно предметом ипотеки и предметом залога. Так что, если комната, которую вы хотите купить в ипотеку, оформлена просто как объект недвижимости, никаких проблем с получением ипотеки в банке у вас, скорее всего, не будет.
Единственный совет: чтобы не потратить время впустую, заранее уточните в выбранном банке возможность получения ипотеки на комнату или самостоятельно поищите на сайте требования к кредитуемым объектам недвижимости. Также можно задать вопрос на интересующую вас тему на сайте — как правило, в интернете с клиентами работают online-консультанты.
«Комнатные» спецпродукты
Помимо стандартных ипотечных программ, у многих банков включены в линейку специальные кредитные продукты под общим названием «Ипотека на комнату». Не сказать, что таких предложений на рынке жилищных займов слишком много, но, тем не менее, они есть.
Комната в «Зените»
Например, Банк Зенит (входит в соответствующую банковскую группу) готов предоставить своим клиентам жилищный заем в рублях, долларах или евро на «приобретение комнат на вторичном рынке жилья в Москве, Московской области и других регионах присутствия Банка». Оформляется «Кредит на покупку комнат на вторичном рынке жилья» на срок от года до 25 лет, в качестве залога выступает либо приобретаемая комната, либо доля в квартире (это условие действует для филиала в Санкт-Петербурге и в целом для региона его присутствия). Сумма, на которую может претендовать заемщик, начинается от 800 тысяч и 300 000 рублей соответственно (для московских подразделений и для филиалов), а процентные ставки определяются в диапазоне от 11,9% до 12,65% годовых в зависимости от срока, на который оформляется кредит, а также от иных условий, которые прописаны в том числе и на официальном сайте Банка Зенит). Первоначальный взнос по условиям займа на покупку комнаты не должен быть меньше 20% от стоимости приобретаемой недвижимости.
МИА доля
Под номером три можно обозначить предложение Банка МИА, ипотечная программа которого также предусматривает кредитование желающих обзавестись не квартирой, а комнатой, но несколько специфически.
Заем «Выкуп комнат и долей» будет интересен тем, кто уже проживает в коммуналке или же имеет долю собственника в квартире. Таким клиентам (если они проживают в Москве либо Московской области) Банк предлагает средства на «приобретение … всех других комнат в этой квартире, покупку … всех других долей, а также ремонт и благоустройство приобретенной жилой недвижимости».
Согласно условиям кредитной программы, взять у Банка средства можно на срок от года до тридцати лет, причем максимальная сумма выглядит весьма значительно — 25 миллионов рублей. Впрочем, для каждого заемщика МИА определяет сумму персонально, в зависимости от довольно большого перечня факторов (например, учитывается платежеспособность обратившегося за ипотекой, стоимость покупаемой комнаты или доли, поскольку кредитный максимум не может превышать 80% стоимости залога и некоторые другие факторы). Процентные ставки также зависят от нескольких факторов и соответственно варьируются от 14% до 14,25% и при этом еще могут быть увеличены от 0,5 до 3 процентных пунктов в случае наличия/отсутствия некоторых позиций.
Государство нам поможет?
Вариант, предложенный Банком МИА, встречается на рынке займов не так уж редко, причем не только у коммерческих банков, но и у структур, аккумулирующих в своем перечне услуг федеральные либо муниципальные средства на кредитную поддержку населения.
В нашем случае наиболее характерный пример — Санкт-петербургский центр доступного жилья, созданный правительством второй российской столицы специально «в целях развития системы ипотечного кредитования и реализации городских жилищных программ». Интересующая нас программа — кредит на улучшение жилищных условий.
В рамках этой программы можно получить целевой жилищный займ на беспроцентной основе сроком на 10 лет для приобретения жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга и области.
Естественно, работает СПб ЦДЖ не совсем уж напрямую — это, скажем так, тройственный союз: займы предоставляют банки-партнеры Центра, а он уже в течение определенного срока (от двух до пяти месяцев) покупает эти кредиты и затем сопровождает в течение всего срока кредитования. Кстати, список партнеров не так уж мал.
Еще варианты
Если найти подходящее целевое предложение не удается, можно воспользоваться «косвенным» вариантом: выбрать среди предложений привлекшего ваше внимание коммерческого банка либо нецелевой кредит, либо ипотечный заем на покупку объекта недвижимости, но под залог уже имеющегося в собственности у заемщика или его родственников имущества — квартиры, дома или земельного участка. В конце концов, можно оформить обычный потребительский кредит и уже на эти средства приобрести комнату — без всякой ипотеки и без необходимости изыскивать обеспечение по кредиту. Неплохой, с одной стороны, вариант – таким образом можно купить «займы» все, что угодно. Но с другой стороны (и это обязательно нужно принимать во внимание), сроки кредитования, да и ставки тоже, по «простым» потребительским кредитам обычно гораздо выше, чем по ипотеке. Плюс к этому, оформляя жилищный заем через банк, вы получаете дополнительную проверку приобретаемой комнаты через службу безопасности финансовой организации (которая заинтересована в том, чтобы в залоге был легитимный объект недвижимости). В случае же покупки комнаты за кредитные, но не ипотечные средства придется совершать сделку через агентство недвижимости или заверять договор купли-продажи нотариально.
Как ни странно, но начнем мы с экскурса в историю. Именно так кроется суть всего процесса, именуемого ипотекой: в греческом языке слово «hypothéke» означает «залог, заклад». То есть теоретически, для любой программы жилищного кредитования первым и главным условием должно быть наличие недвижимого имущества, годного для залога. Недвижимость в данном случае может быть любой — квартира, дом, земельный участок, садовый домик (если он в собственности), коммерческая недвижимость — склад или офис. Лишь бы все это было оформлено и зарегистрировано в установленном законом порядке.
Ограничения по залогу
Таким образом, мы можем утверждать, что для «комнатной» ипотеки существуют определенные ограничения.
Во-первых, такая комната должна быть оформлена как самостоятельный объект недвижимости, а право собственности на нее — зарегистрировано в регистрационной палате (неважно при этом, где эти квадратные метры расположены — в общежитии, «малосемейке» или просто в коммунальной квартире). При соблюдении этих условий формально оформить на комнату залог — суть ипотеку — можно. Однако тут выходит на первый план немаловажное «во-вторых»: далеко не каждый банк, несмотря на наличие правовой возможности обременить залогом комнату, готов выдавать кредиты на покупку помещений именно этого формата.
В данном случае одна из «технических» проблем — в том, что последующая ликвидность комнаты (в том случае, если вы перестанете своевременно погашать свой жилищный заем, и банку придется продавать имущество) достаточно низкая. Связано это с тем, что по закону преимущественное право покупки комнаты имеют другие жильцы коммунальной квартиры (если речь идет именно о коммуналках, а не отдельных комнатах в общежитиях). И в итоге, если банк не сможет продать комнату другим соседям, у него не будет и возможности продать этот жилой «чемодан без ручки» по более низкой цене кому-то «со стороны».
Если вы покупаете комнату в общежитии или в «малосемейке», оформить ее в ипотеку будет проще — ограничений по продаже у банка нет, так что использовать такое имущество в качестве залог он согласится более охотно.
Однако, какую бы комнату вы ни пытались приобрести за средства жилищного займа, у этого процесса есть общая особенность — требования банков, которые они предъявляют к объектам залога в форме недвижимости. И кстати, распространяются эти требования не только на «комнатную» ипотеку, но и на квартиры, дома, коттеджи и иные предметы ипотечного кредитования.
Требований может быть выставлен целый список: например, определенный срок эксплуатации здания, в котором приобретается комната, отсутствие деревянных перекрытий, наличие инженерной инфраструктуры и так далее. По больше части, требования выставляются вполне разумные, полный перечень у каждого банка свой (обычно с ним можно ознакомиться на сайтах банка в подразделе «Требования к недвижимости (к залогу)» раздела «Ипотека»).
Тонкости оформления
Наиболее распространенный способ покупки комнаты в кредит — традиционная или базовая банковская ипотечная программа. Как правило, ее условия не конкретизируют, какой должна быть недвижимость, которая выступает в данном случае одновременно предметом ипотеки и предметом залога. Так что, если комната, которую вы хотите купить в ипотеку, оформлена просто как объект недвижимости, никаких проблем с получением ипотеки в банке у вас, скорее всего, не будет.
Единственный совет: чтобы не потратить время впустую, заранее уточните в выбранном банке возможность получения ипотеки на комнату или самостоятельно поищите на сайте требования к кредитуемым объектам недвижимости. Также можно задать вопрос на интересующую вас тему на сайте — как правило, в интернете с клиентами работают online-консультанты.
«Комнатные» спецпродукты
Помимо стандартных ипотечных программ, у многих банков включены в линейку специальные кредитные продукты под общим названием «Ипотека на комнату». Не сказать, что таких предложений на рынке жилищных займов слишком много, но, тем не менее, они есть.
Комната в «Зените»
Например, Банк Зенит (входит в соответствующую банковскую группу) готов предоставить своим клиентам жилищный заем в рублях, долларах или евро на «приобретение комнат на вторичном рынке жилья в Москве, Московской области и других регионах присутствия Банка». Оформляется «Кредит на покупку комнат на вторичном рынке жилья» на срок от года до 25 лет, в качестве залога выступает либо приобретаемая комната, либо доля в квартире (это условие действует для филиала в Санкт-Петербурге и в целом для региона его присутствия). Сумма, на которую может претендовать заемщик, начинается от 800 тысяч и 300 000 рублей соответственно (для московских подразделений и для филиалов), а процентные ставки определяются в диапазоне от 11,9% до 12,65% годовых в зависимости от срока, на который оформляется кредит, а также от иных условий, которые прописаны в том числе и на официальном сайте Банка Зенит). Первоначальный взнос по условиям займа на покупку комнаты не должен быть меньше 20% от стоимости приобретаемой недвижимости.
МИА доля
Под номером три можно обозначить предложение Банка МИА, ипотечная программа которого также предусматривает кредитование желающих обзавестись не квартирой, а комнатой, но несколько специфически.
Заем «Выкуп комнат и долей» будет интересен тем, кто уже проживает в коммуналке или же имеет долю собственника в квартире. Таким клиентам (если они проживают в Москве либо Московской области) Банк предлагает средства на «приобретение … всех других комнат в этой квартире, покупку … всех других долей, а также ремонт и благоустройство приобретенной жилой недвижимости».
Согласно условиям кредитной программы, взять у Банка средства можно на срок от года до тридцати лет, причем максимальная сумма выглядит весьма значительно — 25 миллионов рублей. Впрочем, для каждого заемщика МИА определяет сумму персонально, в зависимости от довольно большого перечня факторов (например, учитывается платежеспособность обратившегося за ипотекой, стоимость покупаемой комнаты или доли, поскольку кредитный максимум не может превышать 80% стоимости залога и некоторые другие факторы). Процентные ставки также зависят от нескольких факторов и соответственно варьируются от 14% до 14,25% и при этом еще могут быть увеличены от 0,5 до 3 процентных пунктов в случае наличия/отсутствия некоторых позиций.
Государство нам поможет?
Вариант, предложенный Банком МИА, встречается на рынке займов не так уж редко, причем не только у коммерческих банков, но и у структур, аккумулирующих в своем перечне услуг федеральные либо муниципальные средства на кредитную поддержку населения.
В нашем случае наиболее характерный пример — Санкт-петербургский центр доступного жилья, созданный правительством второй российской столицы специально «в целях развития системы ипотечного кредитования и реализации городских жилищных программ». Интересующая нас программа — кредит на улучшение жилищных условий.
В рамках этой программы можно получить целевой жилищный займ на беспроцентной основе сроком на 10 лет для приобретения жилья на первичном или вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга и области.
Естественно, работает СПб ЦДЖ не совсем уж напрямую — это, скажем так, тройственный союз: займы предоставляют банки-партнеры Центра, а он уже в течение определенного срока (от двух до пяти месяцев) покупает эти кредиты и затем сопровождает в течение всего срока кредитования. Кстати, список партнеров не так уж мал.
Еще варианты
Если найти подходящее целевое предложение не удается, можно воспользоваться «косвенным» вариантом: выбрать среди предложений привлекшего ваше внимание коммерческого банка либо нецелевой кредит, либо ипотечный заем на покупку объекта недвижимости, но под залог уже имеющегося в собственности у заемщика или его родственников имущества — квартиры, дома или земельного участка. В конце концов, можно оформить обычный потребительский кредит и уже на эти средства приобрести комнату — без всякой ипотеки и без необходимости изыскивать обеспечение по кредиту. Неплохой, с одной стороны, вариант – таким образом можно купить «займы» все, что угодно. Но с другой стороны (и это обязательно нужно принимать во внимание), сроки кредитования, да и ставки тоже, по «простым» потребительским кредитам обычно гораздо выше, чем по ипотеке. Плюс к этому, оформляя жилищный заем через банк, вы получаете дополнительную проверку приобретаемой комнаты через службу безопасности финансовой организации (которая заинтересована в том, чтобы в залоге был легитимный объект недвижимости). В случае же покупки комнаты за кредитные, но не ипотечные средства придется совершать сделку через агентство недвижимости или заверять договор купли-продажи нотариально.