Особенности ипотечного кредитования в России
Ещё статьи по теме
Что принес нам год 2017-й
В прошлом году Россия переживала «бум» ипотеки. Всплеск начался в декабре 2013. После нескольких громких случаев отзыва лицензии у крупных игроков банковского сектора граждане засомневались в надежности вкладов. Начал падать рубль, и владельцы крупных сбережений озаботились сохранностью своих средств. Население начало массово снимать деньги с банковских счетов и направлять их в покупку недвижимости, что в разы увеличило спрос на жилищные займы.
Одновременно Центральный Банк проводил политику по сдерживанию роста необеспеченного розничного кредитования. Банки почувствовали, что с экономикой страны не все ладно, а потому и сами старались сократить выдачу необеспеченных займов, сосредоточившись на ипотеке как на наиболее надежном виде кредитования. У властей даже возникли опасения, что дело закончится раздуванием «пузыря», который лопнет, принеся финансовый кризис, как это случилось в 2008 году в США. Обсуждались меры охлаждения рынка.
Тем временем развивался «украинский кризис». Россия «поссорилась» с Западом, ударила первая волна санкций, затем вторая, и начались проблемы. Российские банки потеряли доступ к западному финансированию, стоимость фондирования для них возросла, и в сочетании с повышением депозитных ставок это вынудило банки повышать стоимость займов.
В конце лета спрос на данный продукт пошел на убыль. Этому способствовало не только повышение ставок, но и падение общей инвестиционной активности в связи с неблагоприятными экономическими условиями. Уменьшение инвестиционного спроса в этой сфере усугубилось начавшимся во втором квартале падением цен на недвижимость, тем более что основная часть этого спроса была удовлетворена еще в начале года.
Да и граждане уже не спешили с покупкой жилья, ожидая дальнейшего снижения цен. Наконец, регулярное повышение депозитных ставок внесло свою лепту, и часть населения решилась разместить средства на депозиты.
Что будет дальше?
Делать прогнозы сложно, так как к околокризисному состоянию экономики прибавляется политический фактор. Российские банки зависимы от внешнего кредитования, а российские граждане и компании, в свою очередь, зависимы от них.
Ряд экспертов советует руководствоваться степенью необходимости жилья. Если оно объективно требуется «прямо сейчас», то следует идти в банк, потому что снижения ставок пока можно не ждать, а жилье на фоне экономического спада дешевеет. Но учитывайте, что экономическая ситуация не радует – реальные доходы падают, а цены растут.
Если до 2014 рост просроченных долгов по российским ипотечным кредитам сокращался, то в 2016 году показатель начал расти. Тщательнее оценивайте свои финансовые возможности.
Кстати, ответ на пресловутый вопрос о том, почему за границей подобный займ стоит всего 3%-5%, а у нас – 12,5% и больше, очень прост. В процентную ставку закладываются инфляция, риски и прибыль кредитной организации. В России одна только инфляция составляет много больше, чем 3%-5%.
Из-за все тех же конфликтов с западом и «санкционных игр» прогнозируемая на 2017 год инфляция в 3%-5% оказалась вполне реальной. Прибавьте сюда проценты за риск банка и его прибыль.
Что касается Европы, то ниже всего ставки сейчас в Германии, Великобритании, Швейцарии, Австрии, Франции, Испании, Израиле и на Кипре.
Мария ПоляковаАИЖК
Мария ПоляковаАИЖК
В декабре 2014 года наблюдательный совет АИЖК утвердил единый социальный стандарт ипотечного жилищного кредитования социально приоритетных категорий населения.
А как «у них»
Сравнивать наши условия с западными, на данном этапе, некорректно. Ипотечное кредитование в России появилось гораздо позже, и оно пока не столь доступно широким слоям населения, как в развитых странах. Если в США и Европе таким способом покупается 80% жилья, то в РФ – около 20%.
За границей давно проработано законодательство, а также механизмы осуществления сделок, исключающие мошенничество и упрощающие процесс. В частности, в США во всех банках используется единая форма анкеты, а потенциальные заемщики спокойно обращаются к посредникам (брокерам).
Требования наших банков к заемщикам значительно строже, чем в тех же США. Постоянно меняющееся законодательство «убивает» чувство стабильности, и займы на 15-20 лет люди соглашаются брать от безысходности. По той же причине у нас более популярны фиксированные ставки, нежели комбинированные.
Для России характерно завышение цен на недвижимость. Вероятно, это обосновано тем, что в РФ на рынок жилья ежегодно вводится не 142 миллиона кведратных метров (то есть, по 1 кв. метру на человека в год, как это предусмотрено международными стандартами), а 60 млн., половина из которых – индивидуальное жилищное строительство.
Различны и цели ипотеки: на Западе договор в основном оформляют для приобретения первичного жилья, элитных квартир и коммерческой недвижимости. В России основная часть кредитов приходится на вторичное жилье и расширение имеющегося жилья. Связано это с низкими доходами большей части населения, недоверием к застройщикам и медленным развитием инфраструктуры в новых районах.
Впрочем, постепенно доля «первички» увеличивается, и эксперты ожидают, что будет расти кредитование загородной недвижимости. А вот займы на коммерческую недвижимость, столь популярная на Западе, едва ли в ближайшие месяцы начнут пользоваться большим спросом, так как малое предпринимательство у нас развито слабо, и перспектив улучшения пока не видно.
Первоначальный взнос в большинстве европейских стран колеблется в пределах 25%-50%, тогда как у нас он составляет от 10%. Для России характерна невысокая доля собственных накоплений при покупке жилья. Минимальная сумма в Европе – от 10 тысяч евро, а у нас Сбербанк готов дать от 45 тысяч руб., и средняя сумма в РФ меньше.
Во многих западных странах популярна аренда жилья, в том числе социальная. У нас аренды подобного типа как таковой нет, а то, что есть, не всем по карману. Приходится соглашаться на дорогие кредиты, чтобы получить свое жилье.
Кстати, зарубежные банки передают недвижимость в собственность заемщику только после полного погашения задолжности, а у нас собственником становится сразу заемщик, хоть и накладывается обременение.
За границей распространена услуга аренды с выкупом, которую у нас недавно в качестве пилотного проекта начало предоставлять АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию). Вот здесь уже собственником является кредитор, а потому процесс оформления проще, и требований к заемщику меньше.
Но продукт значительно дороже ипотеки, так как приходится вносить платежи и за аренду, и за выкуп жилья. В России услуга обойдется очень дорого и подойдет разве что заемщикам, которым отказывают в выдаче стандартных предложений.
Таким образом, нам есть, куда расти. Правительство России намерено стимулировать развитие ипотечного кредитования путем введения программ повышения доступности услуги, механизмов финансирования закладных на этапе строительства и льготного финансирования банков, которые поддерживают застройщиков. Но пока это только планы.