Программы ипотечного кредитования - обзор рынка
Ещё статьи по теме
Несмотря на то, что на рынке наблюдается некоторый дефицит ликвидности, банки продолжают рекламировать свои многочисленные ипотечные программы.
Традиционно ипотеку выдают коммерческие банки, однако есть еще и вариант государственного кредитования – это кредиты, предоставляемые Агентством ипотечного жилищного кредитования. У АИЖК самые низкие ставки и самые лояльные условия кредитования, однако требования к пакету документов и потенциальным заемщикам гораздо более суровые, чем у коммерческих банков. Из опыта моих знакомых, получить кредит в АИЖК удавалось немногим – большинство сошлось во мнении, что проще оформить кредит в коммерческом банке. К тому же политика АИЖК постоянно меняется, ведь агентство реализует политику государства в области стимулирования жилищного строительства. В 2011 году ипотечные кредиты давались только на новостройки, например.
Опишем в общих чертах, какие сегодня существуют варианты ипотечного кредитования.
Ипотека на готовые квартиры в многоквартирных домах – по сути это ипотечные кредиты на приобретение готовых квартир (на так называемом вторичном рынке). Оговорка «в многоквартирных домах» подразумевает, что эти программы не распространяются на таун-хаусы и коттеджи. Этот вариант ипотечного кредитования предлагается, можно сказать, стандартно любым мало-мальски крупным банком.
Ипотека на новостройки (по сути – на долевое участие в строительстве нового жилья): не часто встречающийся вариант ипотеки – в основном он есть у очень крупных банков типа ВТБ 24 или Сбербанка.
Банки, на самом деле, не очень любят давать ипотеку на «долевку», ведь до момента сдачи квартиры в собственность и оформления «нормального» залога кредит не очень хорошо обеспечен – гарантией исполнения обязательств заемщика является договор залога прав требований по договору долевого участия. Сам по себе, с юридической точки зрения, непростой документ. Плюс добавляются риски того, что застройщик вовремя не сдаст дом или вообще не достроит. В этом случае на неприятности «попадают» и заемщик (платил-платил по кредиту, еще и должен остался, а квартиры в итоге нет), и банк (если заемщик перестанет платить, зачем банку договор долевого участия в строительстве квартиры, которую неизвестно когда построят).
Поэтому программы кредитования новостроек у каждого банка распространяются, как правило, только на определенный перечень объектов у аккредитованных банком застройщиков. То есть нельзя взять ипотеку на долевое участие в строительстве дома у неизвестного для банка строителя. С другой стороны, получается дополнительная гарантия и для заемщика, что дом все-таки достроят и более-менее в срок.
Ипотека на коттедж или загородный дом - еще менее распространенный вариант, по такому кредиту существует ряд организационно-технических сложностей, связанных с оформлением договора залога. Во-первых, коттедж или загородный дом расположены за чертой города. Это значит, что банковскому работнику и оценщику надо ехать из города. Рыночная цена коттеджа, его залоговая стоимость, а значит и размер кредита определяются большим количеством факторов (месторасположение, наличие подъездных путей, благоустройство прилегающих территорий). Во-вторых, оформление залога отдельно-стоящего здания возможно только вместе с залогом земельного участка, таким образом, объем документации и время на её сбор значительно увеличиваются.
Нецелевые кредиты под залог имеющегося жилья – не совсем, конечно, ипотека в бытовом понимании этого термина. Подразумевается в данном случае, что вы можете взять кредит на любые цели, а обеспечением по кредиту будет залог имеющейся у вас недвижимости, с юридической точки зрения, это и есть ипотека (кредит под залог недвижимости). Соответственно, пакет документов будет практически таким же, как и при оформлении простого ипотечного кредита.
Юридическая «тонкость» заключается в том, что при обычной ипотеке по тексту кредитного договора обычно четко пишут цель кредита «на приобретение квартиры», например. В кредитном договоре потребительского (нецелевого) кредита под залог существующей недвижимости цел кредита либо не пишут вообще, либо пишут достаточно расплывчато. Это становится «камнем преткновения» при попытке рефинансирования, банки принципиально не любят рефинансировать такие кредитные договора.