Типовые условия ипотеки
Ещё статьи по теме
Пришло время рассказать о наиболее распространенных (можно сказать типовых) условиях предоставления ипотечных кредитов, а также «подводных» камнях и хитростях, которые вас подстерегают.
Для этого материала мы рассмотрели кредитные программы банков, которые наиболее активно рекламируются: Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), Сбербанка, ВТБ 24, DeltaCredit, Nordea, Райффайзенбанка.
Первоначальный взнос по ипотечным кредитам
Большинство банков (Сбербанк, ВТБ24, Nordea), а также АИЖК декларируют, что минимальный первоначальный взнос по ипотеке на приобретение готового жилья может быть 10 % от стоимости желаемого к приобретению жилья, у остальных - 15 %. Однако банки настоятельно рекомендуют вносить минимум 20 %. Как правило, это связано с процентной ставкой по кредиту и доходами людей. С минимальным первоначальным взносом вам будет предложена максимальная процентная ставка, а поскольку сумма кредита при этом будет тоже максимальной – ежемесячный платеж (аннуитет) будет достаточно большим. В подавляющем большинстве случаев оказывается, что подходящим для дохода обратившегося потенциального заемщика будет первоначальный взнос по ипотечному кредиту в размере 20% от стоимости приобретаемой в ипотеку квартиры.
Размер первоначального взноса на «долевку» (приобретение жилья в строящихся домах) или приобретение жилого дома (коттеджа, таун-хауса, просто «домика в деревне) обычно на 5% больше (15-20 %). Только у Сбербанка есть вариант с 10%, но только на жилье у определенных застройщиков.
Процентные ставки
Как правило, в рекламе фигурирует минимальная ставка, соответствующая максимальному первоначальному взносу (процентов 60 от стоимости квартиры) и минимальному сроку кредитования (года три). Разброс ставок на рынке примерно следующий:
- на готовое жилье: 8,9 % - 15,25 %;
- на участие в долевом строительстве квартир: 7,9 % - 16,25 %;
- на покупку загородного дома: 11 % – 18 % годовых.
Обратим внимание на «скрытые» моменты относительно процентных ставок по ипотеке.
1. Внимательно читайте таблицы со ставками, особенно то, что написано мелким шрифтом или под таблицами. Обращайте внимание на «звездочки» и прочие сноски.
Например, у DeltaCredit на сайте написаны ставки по ипотеке, но при внимательном рассмотрении оказывается, что эти ставки действуют в случае, если доход подтверждается справкой по форме 2-НДФЛ, а иначе ставка - на 0,5 % больше. А для собственников бизнеса – еще плюсом 1 %.
А вот у того же АИЖК есть «оговорка»: ставка действительна при условии страхования жизни и здоровья, а без него – еще плюсом 0,7%.
2. Особенности ставок по кредитам на новостройки.
Обычно ставка по ипотечным кредитам на новостройки на 1 % больше до момента оформления нормального права собственности на построенную квартиру и оформления договора залога в пользу банка. До этого момента обеспечением по кредиту является договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве – с юридической точки зрения очень «зыбкий» документ «в случае чего». Об этом могут написать вообще в другом месте: в общих условиях кредитования, примечаниях, тарифах и так далее. Лучший способ – задать тот вопрос еще до подачи кредитной заявки.
Самые запутанные условия у банка DeltaCredit – даже я запутался, пытаясь понять, какая же будет ставка в итоге по ипотечному кредиту. От чего она только не зависит: от кредитного продукта, размера первоначального взноса, срока кредита, способа подтверждения дохода (форма 2-НДФЛ или справка произвольной формы), размера комиссии. Последнее – это «фишка» именно этого банка: можно уменьшить процентную ставку по кредиту, заплатив повышенный размер комиссии за выдачу кредита. Заплатите комиссию в размере 1 % от суммы ипотечного кредита – и получите «скидку» минус 0,5 % к ставке, 2,5 % от суммы кредита – «скидка» составит 1 %, 4 % от суммы ипотеки – минус 1,5 %.
3. Фиксированные и «плавающие» процентные ставки.
Банк Nordea, например, предлагает и фиксированные, и «плавающие» ставки по кредитам. Если вы желаете зафиксировать ставку на весь срок кредитования, то она составит 13,5 %. Можно зафиксировать на определенное число лет, но потом она будет изменяться в зависимости от ставки MosPrimeRate (к ней будет плюсоваться еще 5 базисных пунктов).
4. Комиссии по ипотечным кредитам.
Как правило, банки пишут, что комиссии за выдачу кредита отсутствуют. Единственный, кто «честно» пишет, что такая комиссия есть – это банк ВТБ 24.
Некоторые банки идут на тактические хитрости, например, у DeltaCredit ставка зависит от размера комиссии – хотите ставку поменьше – платите комиссию за выдачу ипотечного кредита. Не забывайте про попутные расходы: это могут быть услуги оценщика, нотариальные расходы, госпошлина и так далее.
Вместе с тем, есть и возможности уменьшить процентную ставку по ипотечному кредиту.
Например, у АИЖК есть «скидки» на процентную ставку по ипотеке на новостройки:
0,5 % если стоимость одного квадратного метра общей площади приобретаемого жилья не превышает норматива, установленного Министерством регионального развития России для данного региона – ну то есть стимулируют покупать не элитное жилье, а нормальное – по потребностям;
0,25 % - если на уплату первоначального взноса за жилье направляются средства материнского капитала;
0,25 % - если заемщик является участником подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы;
0,25% - если в семье два несовершеннолетних ребенка;
0,5% - если в семье три несовершеннолетних ребенка и более.
Обычно ставка понижается, если вы подтверждаете доход по форме 2-НДФЛ, а не в свободной форме; являетесь участником зарплатного проекта банка.
Хорошая кредитная история уже не влияет на процентную ставку – считается, что она по определению у вас должна быть, иначе вам вообще в кредите откажут.
Самая главная и значимая юридическая процедура – это подписание кредитного договора, договоров поручительства, залога или закладных. Мы постоянно об этом пишем, но еще раз повторимся: внимательно читайте тексты всех подписываемых вами документов.
Крайне редко, но все же встречается, банки требуют нотариальной регистрации этих документов. В этом случае вам предстоит вместе с представителем банка идти к нотариусу и там пописывать документы. Надо сказать, что стоят услуги нотариуса по заверению ипотечных сделок очень недешево – 1,5 % от суммы кредита.
Вторая по значимости процедура - это регистрация договора залога (ипотеки) или закладной в федеральной регистрационной службе. Без этого кредитный договор будет практически недействительным. Многие банки выдают кредит только после официальной регистрации договора залога или как минимум получения расписки из регистрационной службы о приеме документов на регистрацию.
Обычно все делается в один день: оформление сделки купли-продажи в агентстве недвижимости, подписание кредитного и ипотечного договоров, регистрация и договора купли-продажи и ипотечного договора в регпалате.
Что может предшествовать этому процессу? Если вы состоите в официальном браке, у вас отсутствует брачный договор и супруг(а) не являются ни созаемщиком, ни поручителем по кредитному (ипотечному) договору, банк скорее всего потребует предоставить нотариальное согласие супруги(а) на подписание соответствующих документов, в первую очередь, договора залога приобретаемой квартиры. Это согласие оформляют все нотариусы, стоит оно 1 000 рублей. Важный момент: внимательно читайте текст согласия – лучше, чтобы типовой текст предоставил банк. Интересный нюанс – это согласие юридически бессрочно, если по тексту не написано иное, но обычно нотариусы делают типовые согласия.
Если вы продаете свою квартиру и у вас прописаны несовершеннолетние дети – потребуется согласие органов опеки. Хотя это скорее относится к возможности вам продать квартиру, нежели к получению ипотечного кредита.