Жилье в кредит – как купить и не пожалеть об этом
Ещё статьи по теме
Решить «жилищный вопрос» кто из нас не хочет? Кому-то жизненно необходимо, а кому-то просто хочется квартирку побольше, а то и загородный дом. Уж так сложилось, что наиболее реальным способом расширения или приобретения жилья принято считать ипотеку. Какие доступны при этом варианты?
Ипотека в банке
Наиболее распространенная и разрекламированная в настоящее время возможность приобрести жилье в кредит – это ипотека в банке. Предлагают ее все крупные банки, на самом деле на примерно одинаковых условиях.
Наиболее активны на рынке ипотеки Сбербанк, Альфа-Банк, ВТБ 24 и DeltaCredit. Общие (усредненные) условия кредитования у них, на самом деле, относительно схожие. Первоначальный взнос – от 10-30% стоимости приобретаемой квартиры, процентная ставка 13-15% годовых при сроках кредитования до 30 лет.
Требования к заемщикам и пакету документов – тоже, в общем-то, схожие. Никаких комиссий (ни за рассмотрение, ни за выдачу кредита, ни ежемесячных «поборов» уже ни у кого нет). Вместе с тем, есть и приятные отличия.
Если вы планируете купить уже готовую квартиру, то вам подойдет кредитный продукт «Приобретение готового жилья». Первоначальный взнос по стандартному варианту должен составлять не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры. Однако он может быть и 10%, если вы будете приобретать квартиру в доме, построенном в «содружестве» застройщика со Сбербанком (полный перечень объектов по каждому городу есть на официальном сайте Сбербанка).
При сроке кредитования до 30 лет процентные ставки колеблются от 12 до 13% годовых. Правда, по некоторым совместным с муниципалитетами программам ставка может быть и 9,5% годовых.
Не устраивает выбор готовых квартир и вам хочется жить в определенном доме, да к тому же, вы хотите сэкономить? Вариант долевого участия, безусловно, вам подойдет. И Сбербанк готов предоставить кредит на строящееся жилье в рамках продукта «Приобретение строящегося жилья» на аналогичных условиях. Разница будет только в процентной ставке – до момента постройки и оформления нормальных права собственности и договора залога процентная ставка будет на 1% годовых больше.
Также вы можете построить загородный дом за счет ипотеки Сбербанка. Первоначальный взнос собственных средств должен быть не менее 15%, а процентные ставки составляют 12,5-13,5% годовых. Мало того, в ипотеку можно включить и некоторые проектные, и строительные работы по согласованию с банком.
Альфа-Банк
Альфа-Банк кредитует только приобретение готовых квартир. С долевкой, видимо, «связываться» не хочет. Основная «фишка» ипотеки Альфа-Банка – это минимальный по рынку размер первоначального взноса – достаточно внести только 10% стоимости приобретаемой квартиры за счет собственных средств.
Максимальный срок кредитования составляет 25 лет при том, что процентные ставки – от 13 до 14% годовых. Однако если вы не захотите застраховать свою жизнь и здоровье, то ставка для вас будет увеличена на 3%.
Что примечательно, Альфа-Банк открыто готов давать кредиты на жилье учредителям компаний и индивидуальным предпринимателям. Для них разработан типовой пакет документов, только ставка на 0,6% годовых больше.
Хотите переехать жить в коттедж? Не вопрос. Альфа-Банк готов предоставить кредит и на приобретение загородного жилья. Правда, условия кредитования будут пожестче. Минимальный первоначальный взнос должен быть уже не 10, а 40%, а ставка будет 12-16% годовых (при условии страхования жизни и здоровья, иначе плюс 3% к указанным ставкам).
ВТБ24
Следующий крупный банк, дающий кредиты на жилье – банк ВТБ 24. Такого набора ипотечных программ нет, пожалуй, ни у одного банка. Я насчитал 17 ипотечных программ.
Кредит на готовую квартиру предоставляется на срок до 50 лет (надо заметить, это максимальный из предлагаемых банками сроков кредитования), при этом первоначальный взнос может быть всего 10%. Процентная ставка составляет 11,9 –14,45% годовых. Однако если вы не застрахуете свои жизнь и здоровье, то банк увеличит ставку сразу на 3% годовых.
На аналогичных условиях вы можете взять кредит на строительство жилья (то есть на долевку) хоть в городе (квартира), хоть за городом (таунхаус, коттедж и т.д.).
Существует дополнительный набор программ, реализуемых совместно с государством – речь идет про военную ипотеку (в счет оплаты первоначального взноса принимается сертификат участника военной накопительной программы), государственный программы с жилищными сертификатами.
Кстати говоря, участникам зарплатных проектов (то есть тем, кто получает заработную плату на пластиковую карту банка ВТБ 24) предоставляется «скидка» к процентной ставке 1%, то есть минимальная ставка для вас может составить 10,9% годовых.
Озадачиваясь ипотекой, не забывайте о том, что государство со своей стороны тоже участвует в решении жилищных программ граждан. АИЖК также предоставляет стандартную ипотеку на приобретение как строящегося, так и готового жилья.
Другое дело, что кредит на долевое участие можно взять на приобретение квартир только в определенных домах, зато ставки по ипотеке в АИЖК самые минимальные по рынку – от 9% годовых. При этом существует целая система понижения ставки для различных категорий граждан.
Единственный «недостаток» ипотеки от АИЖК – это более жесткое рассмотрение потенциальных заемщиков с точки зрения «дать / не дать кредит», а также пакет документов примерно раза в два побольше, чем в коммерческих банках. Зато кредит на жилье получается самый дешевый.
Кредиты от государства
Общефедеральных программ кредитования на жилье очень мало. Основная из них – это накопительная военная система, но она рассчитана только на служащих по контракту.
Тем не менее, местные бюджеты планируют иногда свои мероприятия по поддержке решения жилищного вопроса граждан. У каждого муниципалитете они свои. Но обычно это или предоставление льготного кредита на первоначальный взнос по ипотеке в коммерческом банке, или компенсация части процентной ставки, или выделение дешевого муниципального жилья – так, чтобы простой человек мог оформить ипотеку в коммерческом банке даже с небольшим доходом.
Случается, что муниципалитет предоставляет полностью кредит на приобретение жилья – но это большая редкость. Какой из вариантов государственной поддержки действует в вашем городе – можно узнать на сайте администрации.
Государственные льготы
При оформлении ипотеки, не забывайте, что независимо от того, где вы получили кредит на жилье – вы имеете право воспользоваться общегосударственными льготами. Я говорю про материнский капитал и имущественный налоговый вычет.
Стандартно, сертификат материнского капитала можно потратить на досрочное погашение ипотеки. Большинство банков выставляют это как уникальную опцию, хотя это не привилегия отдельного банка – это обязанность любого кредитора принять в оплату материнский капитал. Самое главное, чтобы был договор именно ипотеки.
Однако же некоторые банки готовы брать материнский капитал и в качестве первоначального взноса. Вот это уже интересно. Поскольку это не является обязанностью по закону, поэтому банки то принимают, то не принимают. Пока что такие программы есть у Газпромбанка и ВТБ24, но все может измениться в любой момент – так что следите за обновлениями в линейках ипотечных программ банков.
Имущественный налоговый вычет – это ваша возможность вернуть уплаченный ранее подоходный налог. Единственно, этим правом можно воспользоваться только один раз в жизни, однако им могут воспользоваться оба супруга, если они выступают созаемщиками по ипотечному кредиту.
Долевое строительство или рассрочка от застройщика
Если вы планируете строить квартиру, то есть вступить в долевое строительство, не торопитесь сразу брать ипотеку в банке. Поинтересуйтесь у застройщиков – быть может, они готовы предоставить вам кредит или беспроцентную рассрочку на приобретаемое у них жилье. Не исключено, что условия такого (по сути) кредитования будут гораздо выгоднее, а процедура оформления – гораздо проще.
К тому же строитель может согласиться предоставить вам кредит на жилье, даже в том случае, если банки по каким-то причинам вам отказывают в ипотеке (это я намекаю на заемщиков с плохой кредитной историей).
Кредитные кооперативы – дорого, но можно
В последнее время на рынке кредитования на покупку жилья стали активизироваться кредитные кооперативы. Они особо себя не рекламируют, но большинство риелторов оказывают содействие своим клиентам как в получении ипотеки в «дружественных» банках, так и в кредитных кооперативах, с которыми они сотрудничают.
Условия кредитования в кредитных кооперативах ощутимо дороже, чем в банках, зато они дают кредиты на покупку жилья в независимости от вашей кредитной истории. Так что основные их клиенты – «проблемные» с точки зрения банков клиенты.
Общая процедура оформления ипотеки
Итак, вы решили взять кредит на покупку жилья. Как это делается? С чего начать? Если мы говорим об ипотеке в банке, то процедура оформления у всех банков идентичная. Для начала надо подать полный пакет документов о себе (самое главное – это документы, подтверждающие ваши доходы, занятость и владение имуществом).
Проанализировав вас как потенциального заемщика, банк даст ответ: предоставят вам кредит или нет и на каких условиях (максимальная сумма, срок, ставка). Такое решение обычно принимается за неделю и действует месяца три (потом, если не успеете, придется «освежать» ранее сданные документы, и банк повторно будет рассматривать вашу заявку по «полной программе»).
Теперь можно смело искать квартиру, т.к. максимальная сумма денег, которая потенциально будет у вас на руках, известна. Полезно ознакомиться с требованиями, которые предъявляет банк к будущему объекту залога. Если вы покупаете квартиру в готовом доме, то ничего нового вы там не увидите, но если речь идет о долевом участии или строительстве загородного дома, то возможны разные особенности.
После того, как вы выбрали жилье, вы несете документы по выбранной квартире в банк. Обычно это копии правоустанавливающих документов на квартиру (как правило, у продавцов они готовы – это неотъемлемая часть предпродажной подготовки жилья).
В зависимости от требований банка, вас могут попросить сделать независимую оценку рыночной стоимости покупаемого жилья, но в большинстве случаев служба залогов банка сама дает оценку квартиры и выдает решение – возьмут потом в залог квартиру или нет.
Если банк согласен дать вам кредит на покупку именно выбранной вами квартиры, то состоится сделка. Агентство недвижимости готовит договор купли продажи. Банк готовит кредитный договор и договор залога (ипотеки). Затем все собираются в банке, подписывают все документы и идут в регистрационную палату регистрировать смену собственника и залог.
До этого вам будет необходимо передать под расписку продавцу аванс или внести его на счет в банке. При успешной сдаче документов в регистрационную палату, банк перечисляет сумму кредита на счет продавца (или выдает ему наличными через кассу – для вас, как для покупателя это уже не принципиально). В течение семи дней регистрационная палата проводит все необходимые действия, и вы становитесь официальным собственником уже обремененной залогом квартиры.
В общих чертах это выглядит так. Если же вы берете ипотеку при содействии муниципалитета, то порядок и требования к процедуре определены соответствующим законным актом, в котором прописана вся последовательность действий.